美國房地產買賣房貸利率

美國8月新屋銷售下滑，落至6個月來最低水平，即使房價出現兩年來最大跌幅，也難敵更獲買家青睞的低價問題房產，房產價格現在成為一般民眾最關心的話題之一。
美國商務部今天於華府公布的數據顯示，8月新屋銷售滑落2.3%至年率29.5萬戶。彭博社訪調73名經濟師的預測中值為年率降至29.3萬戶。8月新屋平均成交價較去年同期驟降7.7%，改寫2009年7月以來最深年跌幅紀錄。

洛杉磯的房地產價格因地區、類型和市場趨勢而異。在洛杉磯，房地產市場非常龐大，價格差異較大。例如，豪華住宅區的房價通常會比城市中心或郊區低廉一些。
在市中心洛杉磯，公寓的價格可能會從幾十萬美元到數百萬美元不等，取決於樓盤的位置、大小和設施。豪華住宅區如比佛利山莊、貝爾舍爾斯和好萊塢山莊的房價通常會更高，可以達到數百萬美元甚至更高。

2015年不動產買賣移轉28萬棟，再創新低，在房仲業打滾數十年的東森房屋董事長王應傑建議房仲，在低迷時要增加手中物件庫存、壓低賣價、延長委售時間，並增加店面彈性運用。
王應傑表示，他歷經過3次房市景氣好壞循環，觀察2015年至今的房市不景氣，對於用心經營社區、商圈的加盟房仲店東，在2016年仍得以生存下去；但過去經營投資客、投機客為主的店東，在未來一段時間內將消聲匿跡。
各方認為，在重稅施壓下，短線交易確實慢慢退場，2016年房市主力市場仍為首購和換屋族群。王應傑指出，「房價軟著陸、成交量量縮」的階段已逐漸成形，房仲人員除了把握國內每年17萬戶的剛性需求，更要亟思經營突破。
王應傑建議房仲從業人員在奢侈稅退場、實價課稅上路階段，必須清楚了解物件買進成本和時間，才能確認售價；當面對出售戶和空屋率較高的社區，接手物件盡量壓低價格，才有競爭空間。

總部位於新加坡的亞洲房地産投資公司SC Capital Partners表示，目前新加坡的房地產價格必須再跌30%。《彭博社》報導該公司董事經理謝崇洲 (Suchad Chiaranussatti) 表示，直到該國房價進一步下跌以前，他不會再涉足新加坡房地產市場，而他認為價格必須下跌 20-30% 左右，房地產投資才會再具吸引力。
「我們在2011年買進，接著政策就出爐了」謝崇洲所指的是新加坡政府所推出加徵5-15%的額外買方印花稅，以抑制當時創紀錄的房價。「這項政策的強度與嚴重性讓我們相當意外」。

每當產業結構面臨轉換之際，許多國家的政府除了給予補貼與紓困之外，另一個常見的作法就是祭出極度寬鬆的貨幣政策，給予企業在匯率及利率上的協助。然而在本節一開始便提到，倘若現行的產業結構已經不敷潮流，那麼，對市場投入再多的資金也只會流入房地產市場，創造資產泡沫罷了。
中國在2008年11月推出了四萬億人民幣的刺激經濟方案，而後更推出了一連串包括家電下鄉、汽車下鄉等消化超額產能的政策。除此之外，也多次調降存款準備金率，並將一年期的貸款利率由7.47％調降到5.31％。台灣則是在2009年初發放消費券，並將央行重貼現率由3.625％調降到1.25％。我們試圖透過各式的補貼來吸收國外減少的需求，試圖透過寬鬆的貨幣政策來維繫企業的營運，但這樣的補貼只會引來資源的誤用與浪費罷了。
這些大量釋放的資金，最終並沒有投資在實體產業，而是進入了房地產市場。因為在一個景氣低迷的時間點，大多數的實體投資並無法創造令人滿意的報酬率，企業主即便擁有再多的現金與借款也不會投資到自己所經營的業務上，而短時間所釋放的大量資金就堆積到了房地產市場。這正是為什麼在當時會有許多的企業集團投入了房地產開發，包括許多企業主也用個人的名義投入房地產，其中不乏遊走在法律邊緣而因此身陷囹圄者。
這也是為什麼我會說房地產泡沫其實是經濟發展失敗的象徵，因為市場上氾濫的資金找不到合適的投資標的，只能進入房地產市場，在這樣的條件之下，我們會發現投入再多的貨幣也無法改變產業結構與競爭力的問題，反而讓本來應該淘汰的二線業者有了更多生存的空間。寬鬆的貨幣反而阻礙了經濟的發展，因為整個產業的結構並沒有因寬鬆貨幣而改變，甚至可能更為惡化，而更嚴重的是我們又創造了另一個問題，也就是房地產的泡沫。

【時報-外電報導】趁著美國上一波經濟衰退時，大肆進場搜購房地產的外國投資客，如今受到房價反彈與美元升值影響，正急著要從美國房市退場。
路透社報導，房地產仲介商表示，當初最受外國投資客青睞的部分地區，例如舊金山、鳳凰城、拉斯維加斯與邁阿密的房地產，如今卻成為他們急欲脫手的對象。
儘管這些地區歷經房市崩跌，已逐漸站穩腳步，但也因為隨著房價復甦反彈、美元升值，讓這些地區房地產對外國投資客再也不是划算的投資，促使當初進場炒房的海外人士，已從買方轉為賣方。
在舊金山房地產仲介公司Keller Williams Realty工作的仲介商凱佛觀察到，過去數月在該區買房的海外人士至少下滑3成。

由於2012年2月通過250億元全美紓解房貸方案，用於補助銀行配合重新貸款、降低房貸本金，及不足額還款銷售，光是內華達州就受益18.8億元，平均每戶9萬7000元，對拉斯維加斯溺水屋數量的減少有莫大的貢獻；加上過去一年來，拉斯維加斯房源供不應求，使中間房價大漲約30%，因此溺水屋 (負資產)的情況大為改善。
根据Zillow的統計，2013年第一季拉斯維加斯有54.3%，計18萬1237戶的房貸屬於溺水屋，相比於2012年第四季的59.2%，與2011年第四季的70.0%，Zillow更預期2014年第一季將降至48.6%。但相較於2013年第一季全美國的25.4%，拉斯維加斯仍是差強人意。
溺水屋比例改善的情況也因區域有所差別，例如北拉斯維加斯仍乏善可陳，郵區89030為74%，89031、89081、89086在63.0%至68.1%之間，89101是72.0%，唯東北區89115的71.7%堪與媲美。
「沙漠林」社區 (Summerlin)、「綠谷」社區 (Green Valley)、「安森」社區 (Anthem)的溺水屋比例皆在50%以下，例如89134、89135、89144在29.3%至39.8%之間，「安森」社區所在的89052是35.4%。

美國房市復甦加速，房價反彈速度快於預期，促使全球最大私募股權公司、同時也是美國民間最大地主的百仕通集團（Blackstone Group），近來加緊腳步買進房產，並兼營需求旺盛的租屋市場，在坐收租金的同時等待房價繼續上漲。
由於美國房價反彈快於經濟學家預期，並且原先因房市泡沫破滅受創越重的區域反彈幅度越多，所以百仕通自去年開始買進不動產以來，就一直努力要讓購買速度趕上房價回彈速度。
 

投資大師巴菲特掌舵的波克夏公司（Berkshire）加碼押注美國房市復甦，同意與布魯克菲資產管理公司（Brookfield）成立新合資企業，並掛上波克夏的金字招牌來營運。
根據雙方的合資協議，波克夏的美國住宅服務公司（HomeServices of America）將成為一系列連鎖不動產經紀商的最大股東，訂明年以「波克夏住宅服務公司」（Berkshire Hathaway HomeServices）展開營運。
美國住宅服務公司執行長佩提耶（Ron Peltier）說，「我們在全美各地面臨存貨嚴重短缺，房價回漲加上超低利率，讓我們看到房市持續好轉。」
美國住宅服務公司是美國第二大專業住宅服務經紀業者，1999年隨著中美能源（MidAmerican）一起被波克夏收購，隨後靠著併購各地不動產經紀業者而逐漸壯大。

銀行收不到屋主付貸款，或者是已收回但仍未放到市場上求售的房屋，被業者冠上「影子庫存」（Shadow Inventory）名詞，大賭城地區房市到底還有多少影子庫存？
貸款銀行以及大賭城地產業者估計，從去年10月施行限定銀行備足文件才能進行查封屋新法之後，約有7萬棟房屋屬於影子庫存，而銀行已找到解決文件不全的因應辦法，大批銀拍屋很可能近期內進到大賭城區房市來，新一波的「供過於求」現象可能將至。
近半年來，大賭城房市受到五大銀行釋出百億元來交換不被各州檢察長追究查封屋處理上不當的違規，而應准許多屋主短售後無需攤還溺水欠債，大賭城區短售屋成為房市成交最多的解決方法，由於短售屋優先賣給現金買主，使得手上無太多現款的多數買者，轉而去購買可貸款的全新屋，造成賭城新屋銷售一片榮景，猶如2004年至2006年屋市熱烈期，房市變成賣方市場後，買主唯有以全價或加價才能買得到。
需貸款買屋的眾多買主，非常期待銀行釋出大量銀拍屋，使得房價再度變成買方市場，得以圓滿的購得賭城房屋，至少於購買時，不必和其他買主競價爭搶，這個時間點會是在那裡？