美國房地產買賣房貸利率

美國8月新屋銷售下滑，落至6個月來最低水平，即使房價出現兩年來最大跌幅，也難敵更獲買家青睞的低價問題房產，房產價格現在成為一般民眾最關心的話題之一。

美國商務部今天於華府公布的數據顯示，8月新屋銷售滑落2.3%至年率29.5萬戶。彭博社訪調73名經濟師的預測中值為年率降至29.3萬戶。8月新屋平均成交價較去年同期驟降7.7%，改寫2009年7月以來最深年跌幅紀錄。

洛杉磯的房地產價格因地區、類型和市場趨勢而異。在洛杉磯，房地產市場非常龐大，價格差異較大。例如，豪華住宅區的房價通常會比城市中心或郊區低廉一些。

在市中心洛杉磯，公寓的價格可能會從幾十萬美元到數百萬美元不等，取決於樓盤的位置、大小和設施。豪華住宅區如比佛利山莊、貝爾舍爾斯和好萊塢山莊的房價通常會更高，可以達到數百萬美元甚至更高。

2015年不動產買賣移轉28萬棟，再創新低，在房仲業打滾數十年的東森房屋董事長王應傑建議房仲，在低迷時要增加手中物件庫存、壓低賣價、延長委售時間，並增加店面彈性運用。

王應傑表示，他歷經過3次房市景氣好壞循環，觀察2015年至今的房市不景氣，對於用心經營社區、商圈的加盟房仲店東，在2016年仍得以生存下去；但過去經營投資客、投機客為主的店東，在未來一段時間內將消聲匿跡。

總部位於新加坡的亞洲房地産投資公司SC Capital Partners表示，目前新加坡的房地產價格必須再跌30%。《彭博社》報導該公司董事經理謝崇洲 (Suchad Chiaranussatti) 表示，直到該國房價進一步下跌以前，他不會再涉足新加坡房地產市場，而他認為價格必須下跌 20-30% 左右，房地產投資才會再具吸引力。

「我們在2011年買進，接著政策就出爐了」謝崇洲所指的是新加坡政府所推出加徵5-15%的額外買方印花稅，以抑制當時創紀錄的房價。「這項政策的強度與嚴重性讓我們相當意外」。

每當產業結構面臨轉換之際，許多國家的政府除了給予補貼與紓困之外，另一個常見的作法就是祭出極度寬鬆的貨幣政策，給予企業在匯率及利率上的協助。然而在本節一開始便提到，倘若現行的產業結構已經不敷潮流，那麼，對市場投入再多的資金也只會流入房地產市場，創造資產泡沫罷了。

中國在2008年11月推出了四萬億人民幣的刺激經濟方案，而後更推出了一連串包括家電下鄉、汽車下鄉等消化超額產能的政策。除此之外，也多次調降存款準備金率，並將一年期的貸款利率由7.47％調降到5.31％。台灣則是在2009年初發放消費券，並將央行重貼現率由3.625％調降到1.25％。我們試圖透過各式的補貼來吸收國外減少的需求，試圖透過寬鬆的貨幣政策來維繫企業的營運，但這樣的補貼只會引來資源的誤用與浪費罷了。

【時報-外電報導】趁著美國上一波經濟衰退時，大肆進場搜購房地產的外國投資客，如今受到房價反彈與美元升值影響，正急著要從美國房市退場。

路透社報導，房地產仲介商表示，當初最受外國投資客青睞的部分地區，例如舊金山、鳳凰城、拉斯維加斯與邁阿密的房地產，如今卻成為他們急欲脫手的對象。

由於2012年2月通過250億元全美紓解房貸方案，用於補助銀行配合重新貸款、降低房貸本金，及不足額還款銷售，光是內華達州就受益18.8億元，平均每戶9萬7000元，對拉斯維加斯溺水屋數量的減少有莫大的貢獻；加上過去一年來，拉斯維加斯房源供不應求，使中間房價大漲約30%，因此溺水屋 (負資產)的情況大為改善。

根据Zillow的統計，2013年第一季拉斯維加斯有54.3%，計18萬1237戶的房貸屬於溺水屋，相比於2012年第四季的59.2%，與2011年第四季的70.0%，Zillow更預期2014年第一季將降至48.6%。但相較於2013年第一季全美國的25.4%，拉斯維加斯仍是差強人意。

美國房市復甦加速，房價反彈速度快於預期，促使全球最大私募股權公司、同時也是美國民間最大地主的百仕通集團（Blackstone Group），近來加緊腳步買進房產，並兼營需求旺盛的租屋市場，在坐收租金的同時等待房價繼續上漲。

由於美國房價反彈快於經濟學家預期，並且原先因房市泡沫破滅受創越重的區域反彈幅度越多，所以百仕通自去年開始買進不動產以來，就一直努力要讓購買速度趕上房價回彈速度。

投資大師巴菲特掌舵的波克夏公司（Berkshire）加碼押注美國房市復甦，同意與布魯克菲資產管理公司（Brookfield）成立新合資企業，並掛上波克夏的金字招牌來營運。

根據雙方的合資協議，波克夏的美國住宅服務公司（HomeServices of America）將成為一系列連鎖不動產經紀商的最大股東，訂明年以「波克夏住宅服務公司」（Berkshire Hathaway HomeServices）展開營運。

銀行收不到屋主付貸款，或者是已收回但仍未放到市場上求售的房屋，被業者冠上「影子庫存」（Shadow Inventory）名詞，大賭城地區房市到底還有多少影子庫存？

貸款銀行以及大賭城地產業者估計，從去年10月施行限定銀行備足文件才能進行查封屋新法之後，約有7萬棟房屋屬於影子庫存，而銀行已找到解決文件不全的因應辦法，大批銀拍屋很可能近期內進到大賭城區房市來，新一波的「供過於求」現象可能將至。

拉斯維加斯目前銀行回收屋一屋難求，取而代之的是投資者翻修後上市的房屋。後者的來源有二：一是專業的投資者去法拍處標到的房屋，經過整理後再轉售；二是銀行將屋況很差的銀行屋成批賣給一種特定機構，由其找投資人來翻修後再轉售，雖然這種房屋須按規定上市兩周，優先售給自住型的買家，兩周後才可售給投資型的買家，但在屋源短缺的時候，這些房子在上市前早已內定有買家，因此一般買家搶不到。

時下有些買家一則因為搶不到房子，一則以為買投資者翻修轉賣的房子，投資者在中間取得暴利，就想直接去法拍處參加競標，殊不知如果資訊不足便貿然進場就如同賭博，風險極高，即便有驚無險，獲利也很有限。

加拿大財政部長弗萊賀提（Jim Flaherty）今天宣布緊縮房貸新規定，以防房市泡沫破滅。

新規定要求，房屋抵押貸款償還年限由現行最高30年減為25年，預計將會增加許多人買屋困難。

近來全美各銀行為縮短法拍期間，減少損失，提供屋主最高3萬5000元的現金補貼，將法拍屋短售（short sale），或轉讓產權，同時抵掉屋主積欠房貸。彭博社報導，銀行以往多避免短售，以維持債務，但拖欠房貸屋主愈來愈多，而法拍過程冗長且成本高。

美國20個大都會區去年12月房價跌幅超出預期，落至2006年中房市危機展開以來的最低點，顯示法拍屋正妨礙房地產業的復甦。

根據周二公布的Case-Shiller房價指數顯示，美國12月房價下跌1.1%，全年下跌4%。

拉斯維加斯2011年的幾項重大經濟指標，在這些經濟指標與數據中，可對拉斯維加斯新的一年經濟建立起信心，從而對房地產市場有較樂觀的看法。

南加州上月房屋銷售量略有起色，但房價卻寫下兩年半來的新低紀錄。受法拍屋逾半的拖累，南加六縣今年元月中間房價降至26萬元，比去年同期的27萬元下跌3.7%。

美國10月成屋銷售攀升，出乎市場意料，顯示房價滑落可能吸引買家出手。 全美房地產經紀人協會（NAR）今天於華府公布數據，10月成屋銷售攀升1.4%至年率497萬戶。彭博社訪調75名經濟師的預測中值為年率480萬戶。成屋平均價格和去年同月相比下跌4.7%。 逼近歷史低點的房貸利率，在房價下跌之際，有助於購屋民眾把握機會買下更有能力負擔的物件。儘管如此，隨著查封作業暫停結束，更多房產可能流入市面，房價進一步下跌，恐將讓房市未來多年都難以回溫。 紐約巴克萊資本公司（Barclays Capital Inc.）資深美國經濟師蓋本（Michael Gapen）在數據出爐前表示：「房市仍舊低迷，但已有一些庫存清理。」「假設美國沒有陷入衰退，我們認為聘僱會回溫、房市需求會回穩，經濟前景也更加光明。」 受訪經濟師的預測範圍介於年率450萬戶至514萬戶。NAR將9月原本公布的年率491萬戶，下修至490萬戶。 若未經季節性變動因素調整，合約結案才算數的成屋銷售較去年同月成長12%。去年全年成屋銷售達490萬戶，遠不及2005年房市正熱時的707萬戶巔峰。 市場上的中古屋數量下滑至333萬戶，是2005年以來10月份新低。 若依目前銷售速度，清空這些庫存需要8個月時間，比9月底的8.3個月還短。NAR曾指出，供給量介於7到8個月之間，和房價穩定的情況相符。

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美國8月20大都會區房價跌幅超乎預期，突顯經濟復甦邁入第3年之際，依舊面臨的困境之一。

周末公布的一項房市報告顯示，灣區九縣今年8月份的中間房價持續下跌，跌至37萬元，雖然跌幅不大，卻是連續第11月下跌。