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法拍屋市場被視為房市反指標，今年前三季全台法拍屋待拍物件增加，第三季已達4.98萬件，較第一季增加1成，不過業者指出，房市目前雖然冷清，但未到崩盤，加上利率低，法拍市場短期爆量大不易。 寬頻房訊總經理游世一接受聯合報專訪時則指出。法拍屋是落後現貨市場景氣三年的指標，房市景氣不佳，許多人擔心近期法拍屋增加會影響房價，從屋主財務困難、到銀行催收執行、再到破壞房價的三拍拍定，至少需要三年的時間，法拍市場最快要三年後才會轉熱。 未來法拍屋量將大增，資深媒體人徐嶔煌在《57新聞王》中指出，在法拍潮來臨的這3年內，投資客只有降價讓利逃命才是最好的決定，否則三年後當買方轉向法拍屋市場，新成屋、預售屋將會造成一波房價流血戰。

投資客帥過頭在2015年就大膽預言，受到奢侈稅、房地合一稅的衝擊，將出現大量的法拍買賣轉移的狀況，不過根據內政部資料統計，2016年前4個月，全台法拍交易量卻反而較去年同期大幅減少20.1%，現在時隔一年，全台最大的法拍業者游世一，近日再言法拍市場將在3年後引發熱潮。

 

根據內政部最新統計顯示，2015年法拍轉移棟數為4683棟，創2003年統計以來新低，但儘管交易量下降，房仲業者向風傳媒透露，2015年底，台北市丟出的法拍屋量大增，並認為這趨勢將影響周遭房價行情，拉大房價下修的壓力，過去建商和投資客不願有感降價，大喊法拍影響房價，此舉是在暗示賣方降價撐盤。 未來法拍屋數量大增，想要加快標售速度，只能將價格持續下修，會開出3年的數字，是因為今年的使用牌照量大，交屋後，2年寬限期結束，到了第3年要繳利息時，投資人繳不出本、價格降不下來，就會丟到法拍市場，因此才可能造成3年後的法拍潮。 對於投資客將房產丟到法拍市場，導致未來法拍屋量大增，資深媒體人徐嶔煌也認為，在法拍潮來臨的這3年內，投資客只有降價讓利逃命才是最好的決定，否則將來當買方轉向購買法拍新屋，對房價較高的新成屋、預售屋，將會造成另一波房價流血戰。

房子好難賣，不過只要是好的物件，依舊有人愛！有網友觀察發現，許多舊電梯大樓雖然房價較高，但因為交通便利、條件佳，成交的速度依然快，而現今買房的族群不只有年輕人，還有資本雄厚的即將退休人士。

房市看多看空？這個問題答案很清楚，台灣房市正處在寒冷冬季，從四大現象，可以感受到房市進入極凍狀態。但想買屋的人都在問，究竟何時才是房市谷底呢？簡單四個訊號，幫你掌握趨勢。

 

房市寒冬四大現象 第一，房市供過於求。根據內政部截至2015年底統計，全台房屋總量849萬棟，但家庭戶數791萬戶，住宅家戶比高達107%，顯示台灣房屋量供過於求。但未來仍有預售屋陸續完工交屋，房市總供應量還會持續攀高。 第二，房屋持有成本升高。近期房屋稅議題甚囂塵上，顯示房屋稅調高後，已經讓一些有錢人感受到負擔，絕對不是過去「輕稅」理財好工具。房屋持有成本高，自然降低買屋意願，甚至想轉而賣屋。 第三，成交量持續萎縮。買方購屋意願低，使得房市成交量持續下滑。今年上半年，六都移轉棟數僅8.17萬棟，創下18年來新低紀錄。有業者預估，今年全年移轉棟數可能難以突破25萬棟，將創下25年新低紀錄。 第四，房價下跌。根據一家國外地產顧問公司萊坊(Knight Frank)2016年第一季調查，全球150個城市中，近一年來有39個城市房價下跌，其中台北市房價跌幅8.2%，是全球表現倒數第二，也是亞太區表現最差的城市。 以房屋房價指數看，台北市、新北市房價高點落在2014年上半年，而高雄、台中房價指數高點則落在2015年上半年。整體而言，房價修正期間僅1到2年左右，尚未見「落底」訊號出現。 以上四大現象沒有出現改變之前，房市仍將陷在寒冬中。至於房市何時落底，要等待那些訊號出現呢？ 一，央行選擇性信用管制全面鬆綁。今年第一季，央行已經將特定地區選擇性信用管制取消了，目前僅剩下豪宅仍有貸款6成上限。未來可觀察此限制，何時完全取消。 二，房屋持有稅重新檢討。自從台北市調高房屋稅後，各地方政府紛紛跟進，目前房屋稅負擔升高，已經成為熱門討論議題，其中，路段率、房屋評定價值影響最大。因為路段、房價調高後，房屋稅負擔自然升高。除非稅負重新檢討，否則無法吸引民眾購屋意願，特別是新屋。 三，法拍屋、金拍屋數量大增。房地產市場最嚴苛困境，就是購屋民眾繳不出房貸，讓銀行逾放比升高。當房貸逾放升高後，市場上法拍屋、金拍屋數量就會大增。前一次台灣房市大修正期，經歷法拍屋三拍流標，最終再進入金拍屋市場，此時房價已大幅打折，最終才會吸引撿便宜的人進場。而法拍、金拍屋數量大增時，也會影響實際市場成交價，此時房價才會逐漸落底。但目前台灣房貸逾放比仍然很低，法拍屋數量仍小，距離落底階段仍然遙遠。 四，政府房地產刺激政策出爐。當房市過熱時，政府會採取多種政策壓抑房市，但當房市過冷時，政府也會推出各種刺激方案，以求讓垂死市場恢復生機。例如，過去曾經推過土地增值稅減半、房貸優惠利率方案，以及贈與稅大幅調降等刺激方案。但是現階段未看到任何刺激房地產政策方案，因此還需要耐心等待。 以上四大訊號，短期間內不太可能出現，因此，房市寒冬可能還要持續好長一段時間了。

 

市場一季比一季糟，近期觀察市場建案狀況，包括打出降價號角的建案，銷售也沒有起色，撫遠街的小宅僅銷售3成，「已經是表現不錯的」；中秋節還碰到持有9戶的投資客想要退戶，15％違約金沒收一次可能損失3000多萬元，但建商還不一定願意退屋；而中南部高總價產品，銷售則是非常差。 過去幾年房價快速上漲，如今則是處於緩跌格局，因無感降價，買方不願進場，導致成交量極度萎縮，交易狀況甚至比金融海嘯時期還差。因此賣方千萬不要「不到黃河不掉淚」，現在能夠搶錢、搶量、搶銷售率，就應該降價讓利，除非「你認為未來會更好」。 對於房市的慘淡狀況，他認為包括央行降息半碼、解除部分地區選擇性信用管制措施，只是「病人住進加護病房，卻給感冒藥」，絲毫不會起任何作用。因此今年第4季最關鍵的3大標售案，信義區A8、新光曼哈頓商辦及中信總部，標售結果如何，將判斷房市是否已經變成植物人。房市多頭時期，購屋人短線操作，但受到稅改、景氣循環及產業結構調整期，部分超額貸款的投資客一旦賠售，同樣得拿出差額還給銀行，於是口袋不深者最後只好淪落到法拍，不過從2015年房價修正迄今，銀行從催討到法院強制執行仍有一段時間，因此法拍量不會馬上反映在法拍市場上。

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