美國房地產買賣房貸利率

美國房價歷經長達 3 年的衰退期，許多屋主不禁 想問，這波跌勢何時結束？而政府預期報告透露，屋主 們不要過度期待。

許多反向分析師也預期，到 2010 年底為止房價與 2006 年高峰相較，將只剩一半。

所以美國人何時能見到房價出現向上爬的微笑曲線 呢？

《路透社》專欄作家 Christopher Swann 撰文表 示，美國 6 月成屋銷售數據表現優於預期，應當能讓 美國投資人冷靜看待房價頹勢的影響。

在今 (2006) 年 6 月，美國住宅平均價格月降 6% ，年降 12%。美國商務部周一 (27日) 公布，美國 6 月新屋銷售上升 11% 至 38.4 萬棟，創 2008 年 11 月以來最大升幅。

耶魯大學經濟學家 Robert Shiller 甚至以日本的 遭遇為借鏡。1991 年，日本經濟泡沫，當時主要城市 的地價，創連續 15 年的跌幅。

Swann 認為，雖然美國房價持續走低，硬要形容走 上日本的後塵，似乎仍搭不上邊。

Swann 認為，許多經濟學家仍將房價視為期貨，以 致低估了基本需求。其實觀察房市的基本面，如人口成 長及建築成本，都已逐步出現回穩。

雖然人口成長與房價關係並非絕對，畢竟總人口上 升並不能自動轉化成住宅需求，帶動房價。

美國人口普查局調查發現，家庭人口結構也出現微 妙的變化。

通常在不景氣的年代，在外求學的畢業生可能選擇 回家與父母一起住，夫妻可能不輕易選擇離婚，以及從 外地移居的人也會下降。

但是美國人口普查局預期，新家庭數量今年卻可能 增加至 140 萬戶，與去年相較，增加 50%。

麻省理工學院教授 William Wheaton 則認為，新 家庭戶數到 2010 年，每年將增加 100 萬戶。與 1990 年的日本相較，當時日本每年家庭新增戶數年年下滑 ，美國此一數據是完全不能相提並論的。

Wheaton 表示，假定每年拆房數量約有 20 萬棟， 未來就需要 125 萬棟新屋。他認為，按照美國現行水 平，新屋建案仍少於一半以上，這是一段非常巨大的差 距。

Wheaton 認為，按照這樣的速度，房屋買賣或是出 租價格要至 2011 年才有可能接近至正常水準。

Wheaton 表示，現在的房市仍有許多不穩定的訊號 。他認為，若是按照最新的房屋銷售數據，要花上 8.8 個月才能清空庫存成屋。

而判斷美國房市正在落底的訊號，就是建築成本。 假設房價低於建築成本，相信建商就會馬上停止造屋， 也可能意外促成房價短暫的反彈。

Swann 強調，美國與日本的遭遇其實並不相同。在 日本經濟出現頂峰的時期，土地價格占建屋成本的 80% ，就算房價出現超過 10 年的跌勢，比例仍達 40%。

哈佛大學經濟學家 Edward Glaese 認為，鳳凰城 及亞特蘭大的房價已跌至接近建屋成本，因此房價可能 提前落底。

雖然在美國臨海城市居民，房產從未是項重大投資 ，而在房價真正回暖之前，不動產在投資人心中的順位 ，恐怕也將持續向後調整。

往好處想，美國屋主似乎正遠離日本泡沫經濟的境 遇，而房價止跌的曙光也正從地平線上緩緩浮現。