美國房市正式進入二次衰退。五月份最新出爐的數據顯示,全美房價目前較金融海嘯期間的低點還要低。專家認為美國房市在二○一三年之前不會真正復甦。


美國房地產調查機構Clear Capital上週公布上個月的HDI房市月報,全美整體房價截至今年四月,較二○○九年三月金融海嘯時的低點還下滑○.七%,同時全美房價在過去九個月掉了十一.五%,跌幅之高,僅次於金融海嘯期間的崩盤。二○○八年四月到隔年一月的九個月期間,由於次貸風暴及金融業連鎖倒閉,美國房價崩跌了十五.六%。


美國不動產協會(NAR)的數據也顯示,今年三月美國成屋房價的中間值為十五萬九千六百美元,較去年同期減少五.九%。


美國房價下探上次波段低點,主因是銀行屋(REO)占銷售量的三成以上,這些銀行持有的法拍屋大量進入市場,與成屋及新建案搶客源,另外還有銀行允許屋主以低於貸款價格賤賣的短售屋(short sales),在需求低迷時又注入新的供給,自然導致美國房市二次探底。


加州洛杉磯(LA)向來是全美房價表現頂尖的大都會區,但根據Clear Capital的月報,當地最新房價也比上一季下滑二.四%,法拍屋銷售高達三成四。洛杉磯房仲業者Bill Kerbox表示,「在洛杉磯西區有不少短售屋和法拍屋出現,肯定衝擊房價。每當漂亮的新建案旁邊冒出一間低價法拍屋求售,不跌價也難。」


金融海嘯以來,房市表現最差的不外是亞利桑那、佛羅里達、內華達等幾個州,但過去幾個月,美國其他地區的法拍屋也攻陷市場,銷售比重愈飆愈高。例如芝加哥的房屋成交有四十%是法拍屋、克里夫蘭四十三%、明尼亞波里則高達五十一%。這些中西部地區的房價,過去三個月較前一季掉了八.七%。


法拍屋湧入 消化時間更久


在可預見的未來,法拍屋似乎還會源源不絕地進入市場。先前美國銀行業因法拍審核疏失,一度凍結所有法拍程序,如今已恢復並加速處理,不過因為案件太多,照現在的速度,CNBC估計要四年才能完成贖回權的取消。接下來再把法拍屋在市場上賣掉,所需的時間就更久了。


春夏季已進入美國的購屋旺季,但美國房價的反彈似乎不樂觀。Clear Capital表示,今年春天的購屋旺季,是二○○八年以來首度沒有購屋租稅優惠,再加上目前原油價格處於高檔,會排擠美國人購屋預算。此外,全美還有四分之一的屋主貸款在水面下(underwater) ,即貸款高於市值;在某些地區比重甚至更高,例如麻州就有四成六。美國房貸申請人數也低於歷史平均值,二月份全美購買成屋者,現金交易占了三成三,很多美國人根本通不過房貸審核。


目前美房市 正處最佳買點


不過美國房市二次探底,正處於谷底的好買點,房價比較負擔得起;再加上美國就業市場改善,非農就業人口已連續三個月新增二十萬人以上,就業增加意味收入穩定,是一片低迷中的少數利多。

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