目前分類:台灣房地產 (15)

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在房價持續下修趨勢下,不少購屋族認為明年買房更划算,因此出現「不買最大」的觀望態度,一名網友小鍋2015年在中山區看中一間40坪(1423.36sqft)、要價3千萬的房子,認為太貴,於是向屋主開價2千萬,表示「大不了不買」,來回多次議價,最後雙方在今年以2千萬出頭、單價約50萬元的價格成交,足足便宜1千萬。 1年省1千萬,真的是不買最大嗎?第4季房市根據統計發現,台北市議價空間大幅減少7.7%,銷售天數也從12天拉到76天;房產專家Sway在節目中表示,隨銷售天數拉長,屋主最後一定會投降,想以更便宜的房價買房,就要有耐心等,更直言明年房價會更低,明年再買會更便宜,也建議購屋族要買房,可以一次議價3、4間房,與多位房仲接洽,再以實價登錄打8折殺價,就有機會省更多。 住商不動產企研室主任徐佳馨,在聯合報採訪時分析,除了政策外,預售屋「攻擊性」讓利案減少,因此不少屋主在先前一波降價後,選擇靜觀其變,因此議價空間縮小,但市場還是充滿觀望氣氛,屋主如果想順利轉手,適度降價是必要的。

房市買氣冷,預售新屋爭相祭出有感讓利,大搶買家,也連帶擠壓中古屋價格,形成價格流血戰,但房價已經到了可以買的甜蜜點了嗎?根據內政部住宅需求動向調查,民眾看跌未來房價的比例高於看漲的比例,專家認為,房價明年仍會持續下修,屋主賣屋價格硬,明年要賣只會賠更多!

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法拍屋市場被視為房市反指標,今年前三季全台法拍屋待拍物件增加,第三季已達4.98萬件,較第一季增加1成,不過業者指出,房市目前雖然冷清,但未到崩盤,加上利率低,法拍市場短期爆量大不易。 寬頻房訊總經理游世一接受聯合報專訪時則指出。法拍屋是落後現貨市場景氣三年的指標,房市景氣不佳,許多人擔心近期法拍屋增加會影響房價,從屋主財務困難、到銀行催收執行、再到破壞房價的三拍拍定,至少需要三年的時間,法拍市場最快要三年後才會轉熱。 未來法拍屋量將大增,資深媒體人徐嶔煌在《57新聞王》中指出,在法拍潮來臨的這3年內,投資客只有降價讓利逃命才是最好的決定,否則三年後當買方轉向法拍屋市場,新成屋、預售屋將會造成一波房價流血戰。

投資客帥過頭在2015年就大膽預言,受到奢侈稅、房地合一稅的衝擊,將出現大量的法拍買賣轉移的狀況,不過根據內政部資料統計,2016年前4個月,全台法拍交易量卻反而較去年同期大幅減少20.1%,現在時隔一年,全台最大的法拍業者游世一,近日再言法拍市場將在3年後引發熱潮。

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「你拆違建,我照樣蓋回來!」根據內政部營建署最新的統計,全台違建數量已經突破66萬件大關,佔總體住宅數量比重達到8%,創下歷史新高紀錄,幾乎接近每10戶住宅就有1戶是違建。房仲業者分析,政府沒有積極取締正是違建數量攀升的關鍵。

違建愈拆愈多!據營建署最新統計,至8月底止,全國違建量正式突破66萬件,佔總住宅數量8%,換算全台每12戶住宅就有1戶是違建,比起6年前近15戶才1戶高出許多。不過,違建戶要小心了,營建署擬修法,若經查報未自行拆除者,將祭最高50萬元的重罰。

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預售屋雨遮、屋簷可登記不計價實施已五年,內政部近日預告將進一步實施不登記也不計價,建商公會聞訊跳腳,表示內政部事前完全沒有找產業界研商,「自稱最會溝通的政府,現在連溝通都不想了」。

雨遮、屋簷取消登記,建商急的跳腳,抱怨為何未找產業界溝通!內政部早在2011年明文規定預售屋「屋簷雨遮登記但不計價」,違者還得罰鍰6-150萬元,既然早已規定不得計價,建商為何還急跳腳?藏在「屋簷雨遮」細節中的秘密是甚麼?

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根據官方統計,2014年來台觀光的旅客已突破990萬人次,今年的觀光人次表現更為亮眼,前三季已經累積725萬人次,預估年底可望突破990萬人次,整體經濟效益來到4000億大關,全台旅館業者已摩拳擦掌準備迎接十一黃金周觀光人潮。

旅館主要分成兩大類型,其一是指標的五星級飯店,尤其近年觀光業受到重視,許多星級酒店如雨後春筍般出現,如目前萬華火車站正進行改建,以BOT案的方式將火車站改為兩棟大樓及一座停車塔,大樓部分一棟為台鐵行政大樓,另一棟則規劃為凱薩飯店。由這些星級飯店進駐,不僅提升旅遊品質,更能帶動地方經濟發展,為一舉雙得的做法。 拉皮旅店是另一大主流,藉由旅館再造方式,外觀拉皮以及內部重新裝潢設計,形成別具特色的中小型旅店。旅店再造最顯著的是在西門町,許多旅館改造後重獲新生,並帶來別具特色的外觀設計,為城市重新塑造新的意象。 台北市室內設計公會理事長孫因表示,觀光商旅前仆後繼一家一家開,帶動相關產業蓬勃發展,其中室內設計成為獲益者之一,不論是五星級的奢華酒店,或是別具特色的文創旅店,都讓設計師們一展長才,更有業者為了立於不敗之地,重金禮聘知名設計師,由此可見旅遊帶來的經濟效益,更帶動相關產業欣欣向榮。

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建案按時完工,交屋款準時入帳,這或許是過去再也平常不過的事。但據住展雜誌調查發現,近來市場氛圍卻出現極大變化,業者受到外部環境諸多因素干擾,竟出現一股延後交屋風潮,房市出現截然不同的新生態。
在這12大因素中,有五項是屬於政策因素;其中,第一個因素是「使照審核趨嚴」。在九合一大選後,因北台灣部份縣市執政團隊交替,政策上有所變革,有的縣市則是請照量多且塞車,再加上先前違建釀災引發建築安全疑慮,導致使照審核更加嚴格、核發所需時間越來越長。根據內政部統計資料顯示,今年雙北市1-4月買賣移轉件數,北市為8461件、新北市為15490件,不僅呈現連兩年衰退的狀況,更較2013年同期高點衰退33.4%。觀察各行政區,北市以「中山」量能減少821件最多、「中正」衰退46.2%幅度最大,至於新北市則以「林口」減少995件最多、衰退53.8%幅度也最大,成為這波房市衰退下的苦主。桃園市地政局3日公布今年1月買賣移轉量,桃園市移轉量為3,279棟,月衰退27.7%,年成長衰退22.4%,是目前已公布一月市況最淒慘的都會。

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台灣房價問題讓青年族群叫苦連天,但不只是都市有高房價現象,這股炒地風潮也已蔓延到鄉下農地。據調查,台灣農地每公頃高達1500萬元,是日本的6倍、韓國的10倍,幾乎是全球最貴的農地。
日前《CNN》報導,想要在台北市買房需要不吃不喝15年,也就是說一般中產階級根本買不起房子。有美國顧問公司的調查顯示,台北已是全球房價所得比最高的城市,甚至還比東京、香港還高。那麼想要居住在鄉下務農的青年可躲過此一高房價壓力嗎?很遺憾,答案是無法。

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提起房價高漲,多數民眾是一肚子苦水,但在歐洲的德國百姓沒有這種痛苦。在2008年前,德國的房價平均每年只漲1%,即使後來大陸資金流入,房價漲幅也不超過4%。基本上還不如銀行利息。而如果把時間拉的更長一點,30年來德國房價一共才漲了60%。所以,在德國投資房產,肯定是個虧本的買賣。

為何德國的房價不上漲呢?德國到底有哪些過人之處呢?首先,德國政府絕不給炒作房地產的空間。德國市政規劃基本就已經考慮到了讓每個人都有房子住,市場一直控制在供大於求的狀況,炒房根本無從下手。其次是租房發達,政府給租房定價,房東如果敢漲價超過20%,就會受到法律的制裁,如果敢漲過5成,還要面臨牢獄之災!另外,房東只要把房子租出去,除非你自己住,否則斷無收回的道理。這也就從根本斷了靠換租客漲房租的邪惡念想。租金很穩定,買房還賠錢,所以絕大部分德國人都是靠租房過日子的。第三,德國靠稅率打擊炒房,買了房子就賣,對不起您得繳交投機稅,最高能到收入的20%,當然如果您先住上10年再賣,或者一直把房子租出去,投機稅就不用繳交了。

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根據中央銀行統計,去年11月五大行庫新承作房貸利率為1.959%,距離2%關卡僅一步之遙,行庫主管指出,在房地產後市看淡、金管會下令將不動產備呆率拉高至1.5%後,銀行今年調升房貸可說勢在必行。

多數大型民營行庫與外商銀,以及部分公股銀首購族房貸利率幾乎都已站上2%關卡,一銀、華銀主管就說,除非是政策性房貸,否則目前新申貸的首購族平均利率約2%上下,其中華銀平均利率約2.09%,一銀首購族利率同樣2%起跳。

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所有置產者無論目的是投資還是自住都有一個共同點,就是想以合理的價位購得資產,但怎樣的價錢才是合理的? 買房子如何才不會花冤枉錢呢? 以下為幾種購屋置產時取得合理價格的方法。
1. 觀察近期相似住宅型態所售出的價格:

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林老師

一、甲與乙各有房屋乙棟,甲所有之房屋評定標準價格為60 萬元,乙所有之房屋評定標準價格為100 萬元;今甲乙交換其房屋,差額以現金補償,契約於民國102 年4 月1 日成立,甲於當年5 月5 日申報契稅,乙則於當年5 月7 日申報契稅。請依據現行契稅條例規定說明及試算甲、乙各需繳納之契稅及怠報金。(25 分)

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房價所得比是用來描述住宅成本與家戶所得之間的情況。住宅價格與價值對收入比呈現住宅價格與價值與家戶收入之間的關係,住宅支出與收入比展現住宅貸款與租金支付與家戶收入之間的關係。某些房價所得比運用”經驗法則”或者是特定的標準來決定適當的住宅價值。舉例而言,購屋族可能被建議合理價格是他們的全年總收入的2.-3倍,另一種經驗法則是家戶應該負擔低於30%的家戶總所得在住宅上,30%的標準起源於19世紀後期的經驗,當時是”以一個星期所得付一個月房租”,在19世紀早期(1920-1930)放款者使用在往後50年相較起來較佔優勢的25%經驗法則,在那一段期間25%的規則變成貸款者的基本規則。在1980年代,住宅的高消費支出才導致30%標準的出現,經驗法則提供一種方便但不完全正確的方法,有些家戶花費超過或者是少於30%的所得在住宅上。
對於借款者來說,貸款比例可瞭解何種房價所得比例會成為一個過度負擔。已存在的貸款評價資料可提供制定借款標準的一項統計基礎,以避免壞帳與逾期帳款,以下有兩個貸款例子關於所得比作為貸款資格的準則:住宅支出與所得比:每月的貸款支出、利息、稅、還有住宅保險(這四個簡稱為PITI)不應該超過所得的N%(25%-28%)。

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近年來成屋買賣糾紛時有所聞,為促進公平合理的成屋買賣契約內容,確保消費者購買成屋的權益,內政部於去(101)年10月29日公告「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,作為企業經營者與消費者訂定成屋買賣契約的準據。為讓業者有所遵循,便利其調整因應,給予6個月的準備期,訂於本(102)年5月1日實施。
企業經營者(建商)所預擬的成屋買賣定型化契約,需依內政部公告之應記載及不得記載事項訂定。若發現有業者不遵守相關規定,將依據消費者保護法第58條開罰,最高可罰新台幣150萬元。

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中央銀行昨(21)日理監事會祭出豪宅管制令,今(22)日起銀行對雙北市住宅建價或買賣金額高於8,000萬元,其他地區高於5,000萬元者,貸款成數不得超過6成,且不得提供寬限期,也不得用修繕或其他貸款名目增貸。

 央行新一波選擇性信用管制主要針對豪宅,但不溯既往,21日前已經金融機構核准但未撥款案件,仍可按原核貸條件辦理。

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打房大刀揮向豪宅!中央銀行宣布,即日起針對台北市及新北市鑑價或買賣金額超過八千萬元、其他地區超過五千萬元的高價住宅,祭出限貸六成、無寬限期的新措施,正式將全台豪宅列入房貸管制措施。

 央行昨日召開第二季理監事會,決議維持利率(如重貼現率一.八七五%)不變,已連續四季不動,並做成決議,擴大選擇性信用管制範圍,第三波增列「豪宅條款」,不但持續管制大台北房市,也擴大範圍至中南部豪宅。

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